기업이 영업활동을 영위하는데 일정한 규모의 사업장은 필수적이다.
여기에서는 우선 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)상 상가임차인의 대항력 취득을 위한 요건을 살펴보고, 지난 9월 24일 통과된 개정 상가임대차보호법의 개정 요지 및 그 시사점에 대하여 알아보도록 한다.
가장 흔하게 발생하는 문제가 바로 입주한 상가 건물의 소유권자가 변경되어, 변경된 소유권자(이른바 건물주)가 갑자기 상가 건물을 비우라고 요구하는 일이다. 임차인은 ‘을’의 위치에서 울며겨자먹기로 사무실을 비워야 하는 상황이 발생하는데, 과연 임차인은 어떤 법률 규정을 근거로 권리를 주장할 수 있을까?
상가임대차 계약 존속 중 건물주가 변경된 경우, 1차적으로 상가 임차인은 상가임대차법상 ‘대항력’을 주장해야 한다.
주택임대차의 경우 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 때에 대항력을 취득하게 되는 반면 상가임대차에서는 상가 건물의 인도와 세법상 사업자등록을 ‘신청’하면 그 다음날부터 대항력을 취득하게 된다.
여기에서 주의할 점은 상가의 건물의 일부를 임차하는 경우, 사업자등록에 반드시 상가건물 중 임차 부분이 어디인지 명확하게 특정할 수 있는 건물 도면 등을 첨부해야 한다는 점이다.
다만, 2011년 대법원은 특정 층의 전부, 특정 호실 전부를 임차한 경우로서 이를 제3자가 명백히 인식할 수 있을 정도로 사업자 등록사항에 표시한 경우 등에는, 설령 도면이 첨부되지 않았더라도 유효한 임대차 공시 방법으로 볼 수 있다고 판시한 사례도 있다.
대항력을 인정받게 되면 임차인은 변경된 건물주에 대해 임차인으로서의 모든 권리를 주장할 수 있게 된다.
특히 임차인의 계약갱신 요구권은 임차인 입장에서 건물 소유권자와의 분쟁이 발생한 경우, 분쟁에서 유리한 고지를 점할 수 있도록 하는 핵심적인 권리이므로 상가 임차인 입장에서는 관련 법규정을 반드시 숙지해야 한다.
임차인은 ‘최초’로 상가 임대차 계약을 체결한 날로부터 10년 이내의 기간 내의 범위에서 기존과 동일한 조건으로 계약 갱신을 요구할 수 있다. 이를 근거로 임대차계약 해지나 퇴거 요구를 받았다면 ‘계약갱신 요구’를 해 임대인의 주장에 맞불을 놓을 수 있는 것이다.
만약 임대차 계약 해지 및 건물 퇴거를 두고 임대인과 합의를 도출해야 하는 상황이라면, 계약 갱신 요구권은 임차인 입장에서는 가장 든든한 무기가 될 수 있는 것이다.
기존의 상가임대차법은 임차인이 3기 이상 차임을 연체하는 경우에는 임대인에게 계약해지권을 인정해 왔다. 최근에는 코로나바이러스 확산 등 여파로 인한 경영상의 어려움으로 인해 차임을 연체하는 일이 많아졌다.
정부에서는 이러한 어려움을 감안해 상가 임차인의 차임 연체로 인한 임대인의 계약해지권을 일정 부분 제한하는 특례 입법을 하는 등 적극적으로 대응하고 있는 모양새다.
그 내용을 살펴보면 9월 29일부터 6개월 동안은 차임연체에 따른 불이익 적용을 제한하는 조항이 신설되었다. 이로 인해 법 시행일 이후 차임 연체 부분에 대해서는 임대인이 계약 갱신을 거절하거나, 계약을 해지하는 등 임차인에게 불이익을 줄 경우 상가임대차보호법 위반으로 무효가 된다(상가임대차보호법 제15조).
또한 임대인이 코로나19 사태 등으로 인해 차임을 감액해 줬다가 원상 회복하기 위해 차임을 증액할 때에는 증액 상한에 관한 기존 상가임대차보호법 제11조 제1항 단서를 적용하지 않도록 했다.
상가임대차법 개정 내용을 살펴보면 코로나19로 영업기반을 상실할 위험에 놓인 임차인을 보호하는 한편, 향후 현 사태가 종료된 경우의 원상회복 문제에 있어서는 임대인의 재산권 행사를 고려하겠다는 복잡한 고민의 흔적이 엿보인다.
그러나 실무에서 체감하기로는 상가임대차와 관련한 분쟁 사례는 여전히 확산 일로에 놓여있는 것으로 보인다.
* 법무법인 민후 허준범 변호사 작성, 이데일리(2020. 11. 1.) 기고.
